I debiti sull’immobile venduto sono come un virus
Il passato segna. Persone e cose, ma, mentre nel primo caso volontà e tenacia sono ottimi strumenti per riscattarsi, nel secondo la negligenza dei proprietari può rivelarsi assolutamente deleteria. Cosa succede, ad esempio, se il titolare di una casa in condominio, dopo aver accumulato debiti su debiti decide di vendere, o muore? Indubbiamente la situazione da gestire rischia di essere molto delicata per i nuovi arrivati. Ecco perché è di fondamentale importanza informarsi dettagliatamente prima di entrare in possesso del bene.
«Non ho niente, quindi non posso pagare». E la casa condominiale?
Talvolta chi ha un debito cerca di avvalersi dello status di nullatenente per scrollarsi di dosso gli inevitabili problemi finanziari. In realtà, detta definizione non può essere utilizzata da chi ha una casa in un complesso residenziale: si tratterebbe infatti di una contraddizione in termini.
Se vivi in condominio, sei titolare dell’unità abitativa che occupi: questo è il principio sottoteso. Dunque, nulla impedisce, in caso di debiti, che il creditore (magari il condominio stesso) proceda al pignoramento; c’è solo un’eventualità che può scongiurare detto scenario, ovvero l’esistenza di un’esecuzione giudiziaria già in atto. Tuttavia, la procedura potrebbe subire un rallentamento se il debitore abbia presentato opposizione al decreto ingiuntivo e questa sia stata accolta dal giudice.
Che succede se la casa venduta è gravata da debiti?
L’art. 63 co.3 disp. att. cod. civ. stabilisce che acquirente e precedente proprietario sono tenuti a far fronte alle spese condominiali dell’anno (inteso in termini di gestione, e non solare) in scorso e di quello precedente. Inoltre, in caso di morosità - anche in presenza di aste per pubblici incanti ed esecuzioni forzate immobiliari - il destinatario del decreto ingiuntivo sarà il primo dei due.
La Cassazione ha peraltro specificato che, nel caso di spese decise prima della vendita dell’immobile, il precedente proprietario è responsabile nei confronti dell’acquirente che ha saldato la pendenza al posto suo. Quest’ultimo ha quindi possibilità di rivalersi nei confronti del venditore.
Risulta quindi evidente che conoscere il “passato” dell’immobile a cui si è interessati, prima di farsene carico, è l’unico modo per evitare di trovarsi a far fronte a spese improvvise, e magari di cospicua entità. In tal senso è consigliabile che l’aspirante acquirente chieda al venditore di farsi rilasciare dall’amministratore di condominio un certificato che testimoni la regolarità dei pagamenti delle spese.
… e in caso di eredi?
Questi ultimi sono tenuti a rispondere dei costi condominiali dal momento dell’apertura della successione. L’articolo 459 del codice civile stabilisce infatti che l’eredità si acquista con l’accettazione, la quale produce i suoi effetti dall’apertura della successione. Inoltre, nel caso di coeredi i debiti devono essere onorati in proporzione ai pesi ereditari, a meno che il defunto non abbia stabilito precise e differenti volontà.
I potenziali eredi che non abbiano ancora accolto l’eredità possono espletare atti conservativi e di amministrazione temporanea. In assenza di questi è interesse dell’amministratore di condominio sollecitare la designazione di un curatore.
