Ipoteca: Cassazione specifica quali sono i casi di efficacia e le responsabilità del notaio
Quando il creditore esercita concretamente i suoi diritti sui beni del debitore, per questo è spesso l’inizio della paralisi esistenziale
Fermo amministrativo e ipoteca sono i due più eloquenti esempi. La seconda, ad esempio, costituisce uno strumento di tutela che prevede una “corsia preferenziale” nel caso in cui il debitore non paghi. Ne consegue che due tra le più recenti pronunce in materia emesse dalla Corte di Cassazione influenzeranno la vita di molte persone. La prima sentenza vede protagonista l’agente di riscossione, la seconda verte invece sui doveri del notaio.
Cosa succede se su un immobile è iscritta un’ipoteca?
Tale strumento è largamente utilizzato da parte delle banche a fronte dell’erogazione di mutui per l’acquisto della casa. L’ipoteca rappresenta la garanzia esercitata qualora, nell’arco di 180 giorni, non vengano pagate una o più rate.
Così, la banca fa valere i suoi diritti tramite esproprio forzoso e vendita dell’immobile. A tal proposito vige il principio di sequela: il creditore ha la priorità anche se il bene ipotecato è stato in precedenza ceduto a terzi.
L’ipoteca prevale sulla scrittura privata non registrata
Tale regola generale è stata affermata in riferimento al caso di un contribuente che aveva venduto due beni, sui quali a distanza di tempo era intervenuta Equitalia.
In prima battuta si era pronunciato il Tribunale di Taranto, annullando l’ipoteca dell’agenzia di riscossione e chiedendo alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di annotare le scritture private.
Successivamente la Corte di Cassazione ha ribaltato tale orientamento, spiegando che il principio consensualistico dell’atto è efficace anche nei confronti di terzi in buona fede solo in caso di trascrizione dello stesso. Così è stata definita legittima l’ipoteca di Equitalia.
Quale ruolo per il notaio se sull’immobile venduto grava un’ipoteca?
La Terza Sezione della Cassazione Civile ha affermato che il professionista non ha responsabilità, qualora gli acquirenti fossero informati dell’esistenza del vincolo (sentenza n.17010 del 28 giugno). La pronuncia è scaturita dal caso di una compravendita nel cui atto originario era menzionata l’ipoteca di alcune unità immobiliari. Una clausola, poi successivamente annullata, attribuiva alla parte venditrice – ovvero alla banca – l’onere di estinguerla.
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